Pertanyaan: Bolehkah bank menjual barang jaminan di bawah harga pasar? Misalnya, A meminjam uang ke Bank B sebesar Rp 50 juta pada tahun 2009 dengan jaminan berupa Hak Tanggungan atas rumah senilai Rp 200 juta. Pada tahun 2012, harga rumah tersebut naik menjadi Rp 700 juta. Karena wanprestasi, A masih menyisakan utang sebesar Rp 22 juta. Setelah tiga kali somasi, Bank B melelang rumah tersebut dengan harga limit Rp 50 juta dan sudah ada pemenangnya berdasarkan penetapan pengadilan.
Pertanyaan:
- Apakah lelang tersebut sah meskipun dilakukan di bawah harga pasar?
- Dapatkah A mengajukan gugatan untuk membatalkan lelang tersebut?
Apakah Lelang di Bawah Harga Pasar Sah Secara Hukum?
Bank dalam proses lelang umumnya tidak menunggu harga pasar yang optimal karena kebutuhan mendesak untuk pelunasan piutang. Karena itu, digunakan pendekatan Nilai Likuidasi, yakni harga pasar yang didiskon karena waktu ekspos/pemasaran yang lebih singkat. Pedoman nilainya diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI).
Dalam praktiknya, bank akan melakukan penaksiran dengan tiga pendekatan nilai:
- Harga Pasar
- Nilai Hak Tanggungan
- Nilai Likuidasi
Nilai Limit (harga minimum lelang) biasanya ditetapkan berdasarkan nilai tertinggi dari ketiganya. Jika lelang pertama gagal, Nilai Limit akan diturunkan di lelang berikutnya, bahkan bisa sampai menyentuh Nilai Likuidasi.
Jadi, lelang dengan harga di bawah pasar adalah sah menurut hukum, selama dilakukan sesuai prosedur dan tetap dalam batas wajar. Hal ini lazim terjadi dalam Lelang Eksekusi yang bersifat “penjualan paksa”, sehingga harga cenderung lebih rendah dari pasar.
Bagaimana Jika Harga Lelang Terlalu Rendah dan Tidak Wajar?
Sesuai Peraturan Menteri Keuangan No. 27/PMK.06/2016, lelang wajib menggunakan Nilai Limit. Nilai ini ditetapkan:
- Oleh Penilai Independen jika Nilai Limit di atas Rp 1 miliar;
- Oleh Penaksir Internal Bank jika Nilai Limit di bawah Rp 1 miliar.
Dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 366), penilaian untuk keperluan lelang dapat mengacu pada:
- Nilai Pasar (batas atas)
- Nilai Likuidasi (batas bawah)
Harga lelang yang sangat rendah bisa menjadi persoalan jika dianggap tidak wajar dan merugikan debitor. Dalam hal ini, debitor dapat mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sesuai Pasal 1365 KUH Perdata, yang menyaratkan:
- Ada perbuatan hukum
- Perbuatan itu melawan hukum
- Terjadi kerugian
- Ada hubungan sebab-akibat
- Ada kesalahan
Gugatan dapat meminta pengadilan:
- Membatalkan hasil lelang
- Menyatakan pembeli lelang tidak sah jika ada indikasi “permainan”
- Menghukum Bank untuk mengadakan lelang ulang
Namun, dalam praktik, pengadilan cenderung melindungi pembeli lelang sebagai pihak beritikad baik, asal prosedur lelang telah sesuai aturan.
Pendapat Hakim Agung Takdir Rahmadi: “Yang penting lelang diumumkan. Kalau bisa dibuktikan sudah ada pengumuman di media dan tidak ada peminat pada harga tinggi, maka harga boleh diturunkan. Pemenang lelang tidak bisa dikalahkan.”
Pendapat Hakim Agung Soltoni Mohdally: “Kalau appraisal sudah dilakukan dan harga limit sudah ditetapkan, maka harga lelang menjadi objektif. Sepanjang tidak ada pelanggaran prosedur, pembeli harus dilindungi.”
Namun demikian, gugatan tetap dimungkinkan jika ada bukti bahwa lelang dilakukan secara tidak wajar, misalnya adanya kolusi antara pembeli dan pemohon lelang.
Dapatkah Debitor Menggugat Bank dan Membatalkan Lelang?
Ya, debitor dapat menggugat Bank ke Pengadilan Negeri. Berdasarkan Pasal 17 PMK 27/2016, bank sebagai Penjual bertanggung jawab atas:
- Keabsahan kepemilikan barang
- Keabsahan dokumen persyaratan lelang
- Penetapan Nilai Limit
- Gugatan perdata dan/atau pidana yang timbul karena pelanggaran prosedur
Jika Bank menggunakan Penilai Independen, maka dalam praktiknya penilai juga dapat diminta hadir di pengadilan dan mempertanggungjawabkan hasil appraisal-nya. (Contoh: Putusan No. 480/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Pst.)
Namun demikian, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 PMK 27/2016: “Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak dapat dibatalkan.”
Dengan kata lain, keberhasilan gugatan sangat bergantung pada bukti bahwa lelang tidak dilakukan sesuai prosedur atau ada unsur manipulasi/pelanggaran hukum.
Kesimpulan
- Lelang di bawah harga pasar adalah sah, selama sesuai prosedur dan berada dalam rentang Nilai Likuidasi yang wajar.
- Debitor dapat menggugat, tetapi peluang menang tergantung pembuktian adanya pelanggaran hukum atau prosedur. Jika lelang berjalan sesuai aturan, pembeli lelang akan dianggap beritikad baik dan dilindungi hukum.
- Oleh: Redaksi Klinik Hukum BSDR (Bernard Simamora, S.Si., S.IP., S.H., M.H., M.M. dan Rekan)
