Jual-Beli Properti Bukan Jual-Beli Biasa

Kebutuhan hunian dengan segala macam bentuknya yang semakin hari kian dicari oleh masyarakat menjadikan bisnis di bidang properti kini sangat menjanjikan. Bisnis properti saat ini merupakan bisnis yang populer baik bagi perorangan maupun badan hukum untuk mendapatkan laba yang besar dan juga sebagai investasi dengan prospek yang baik. Alasannya karena bisnis tanah dan bangunan ini dapat dikatakan tidak ada ruginya, bahkan harga tanah semakin hari semakin meningkat.

Berdasarkan kenyataan ini, masyarakat yang hendak bertansaksi tanah dan bangunan hendaaknya memiliki pengetahuan terlebih dahulu akan proses peralihan hak atas tanah yang telah bersertifikat. Hal ini penting, karena jual beli properti tanah dan bangunan tidak sama dengan jual beli pada umumnya. Masyarakat hendaknya mengetahui apa saja yang harus dilakukan dalam transaksi tanah dan bangunan. Harus disadari, terdapat perbedaan mencolok dalam konsep jual beli tanah dan/atau bangunan yang digolongkan sebagai benda tidak bergerak dengan jual beli pada umumnya dalam konteks benda bergerak yaitu pada proses penyerahan.

Sertifikat Tanah

Sertifikat hak atas tanah lahir karena adanya pendaftaran, yang dijelaskan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pasal 19 ayat (2) pada huruf c lebih lanjut menyebutkan pendaftaran yang dimaksud meliputi pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Surat-surat tanda bukti inilah yang dimaksud dengan Sertifikat. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Terbitnya sertifikat menjadikan negara ikut andil untuk memberikan kepastian hukum akan perlindungan hukum bagi setiap pemegang hak atas tanah yang sah. Oleh sebab itu ketika seseorang telah memiliki sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti surat kepemilikan tanah, maka secara otomatis pemegang hak tersebut masuk ke dalam tatanan sistem pertanahan yang diatur melalui sejumlah peraturan perundang-undangan.

Perbedaan dalam konsep jual beli tanah dan/atau bangunan yang digolongkan sebagai benda tidak bergerak dengan jual beli benda bergerak pada umumnya adalah pada proses penyerahan (levering). Levering adalah tindakan atau perbuatan pemindahan hak kepemilikan atas sesuatu barang atau benda dari seseorang kepada orang lain. Di dalam KUHPerdata dikenal dua macam levering, yakni penyerahan secara nyata (feitelijke levering) dan penyerahan secara hukum (yuridische levering).

Penyerahan secara nyata dilakukan terhadap benda-benda bergerak di mana penyerahan secara hukum jatuh secara bersamaan ketika dilakukannya penyerahan secara fisik suatu kebendaan. Pasal 612 KUHPerdata mengatur penyerahan benda bergerak yang menyebutkan “Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tak bertubuh, dilakukan dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana kebendaan itu berada”.

Dalam hal penyerahan terhadap kebendaan tak bergerak tidak cukup hanya dilakukan dengan penyerahan secara nyata saja, akan tetapi kepemilikan hak itu akan berpindah secara sah apabila dilakukan penyerahan secara hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 616 KUHPerdata yang menyebutkan “penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akte yang bersangkutan dengan cara ditentukan seperti dalam Pasal 620”. Hal ini berarti, penyerahan secara sah akan terjadi ketika dibuatkan suatu akta terhadap perbuatan hukum dari penyerahan secara nyata.

Di tengah masyarakat acap kali terjadi jual beli tanah dan bangunan dilakukan tanpa adanya pengetahuan terlebih dahulu mengenai peralihan hak atas tanah atas tanah yang telah bersertifikat. Penjual dan Pembeli sering menganggap bahwa penyerahan uang dan objek tanah atau bangunan sudah merupakan jual beli yang sah, sehingga kebanyakan pembeli menganggap sertifikat dan objek tanah atau bangunan yang diserahkan kepadanya telah menjadi haknya secara penuh tanpa harus melakukan balik nama sertifikat ke atas nama pembeli. Dalam kasus seperti ini, pembeli telah mengabaikan adanya potensi permasalahan hukum di kemudian hari. Harus diketahui dengan baik, bahwa tanah dan/atau bangunan yang merupakan benda tidak bergerak baru terjadi penyerahan (levering) yang sah adalah pada saat dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT dan dilakukan pendaftaran Baliknama pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Potensi permasalahan yang bakal muncul di kemudian harii adalah apabila pembeli yang bersangkutan ingin menjual atau menghibahkan tanahnya, atau pembeli meninggal dunia sehingga muncul peristiwa hukum perwarisan di mana sertifikat yang bersangkutan masih atas nama penjual yang lama. Ada beberapa kemungkinan kasus jika sertifikat atas tanah yang telah dibeli belum dibaliknamakan ke atas nama pembeli:

  • Pembeli masih dapat berkomunikasi dengan penjual dan melakukan Jual Beli dihadapan PPAT;
  • Penjual sudah tidak diketahui lagi keberadaannya beserta sanak keluarga dan ahli-ahli warisnya;
  • Penjual meninggal dunia.

Dalam kasus pertama, maka ini merupakan kabar baik bagi si pembeli untuk melakukan Jual Beli di hadapan PPAT di mana PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah pada saat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Dalam kasus kedua, penjual harus direpotkan dengan mengajukan permohonan kepada Pengadilan untuk menetapkan bahwa pembeli merupakan pemilik sertifikat hak atas tanah yang sah. Sedangkan kasus ketiga, penjual terlebih dahulu melakukan balik nama “Turun Waris” ke atas nama para ahli waris dari penjual dan kemudian melakukan jual beli di hadapan PPAT.

Ketiga kemungkinan tersebut di atas pada prinsipnya tidak perlu terjadi apabila pembeli dan penjual sama-sama mengerti bagaimana prosedur jual beli yang diatur dalam sejumlah perundang-undangan baik mengenai pertanahan maupun mengenai perpajakan.

Prosedur Balik Nama

Apa saja yang perlu dipersiapkan ketika hendak melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan adalah adanya kesepakatan dari kedua belah pihak mengenai biaya-biaya serta kewajiban kedua belah pihak dalam hal pembayaran pajak, karena acap kali pembeli dibebankan oleh biaya balik nama serta pajak pembeli dan penjual tanpa mengetahui kewajiban-kewajiban pembebanan biaya-biaya tersebut sebelumnya, atau sebaliknya, penjual yang dibebankan oleh semua biaya-biaya termasuk biaya baliknama dan biaya pajak pembeli dan penjual.

Dalam jual-Beli tanah, pihak pembeli berkewajiban membayar pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika harga jual beli di atas Nilai Pajak Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Dalam penetapan NPOPTKP setiap daerah. Selanjutuya, apabila harga jual beli lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah nilai NJOP dengan perhitungan Harga Jual Beli (NJOP) – Rp. 60 juta (NPOPTKP pada umumnya) kemudian dikali 5%. Sedangkan pihak penjual dibebankan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh Final) sebesar 2,5% dari perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Setelah kewajiban pajak telah dipenuhi oleh penjual dan pembeli, penjual dan pembeli melakukan jual beli di hadapan PPAT, kemudian PPAT akan memeriksa dokumen-dokumen sebagai warkah dan membuatkan Akta Jual Beli. Setelah Akta Jual Beli diterbitkan PPAT, maka proses selanjutnya adalah pendaftaran dengan Akta Jual Beli tersebut yang dijadikan dasar pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Pembeli dapat menunggu proses balik nama sertifikat hak atas tanah tersebut paling lama 5 hari kerja jika tidak terdapat kekurangan-kekurangan berkas dan sertifikat. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota mengeluarkan sertifikat dengan nama si pembeli yang telah balik nama dari penjual.

Jelaslah, Jual Beli tanah dan/atau bangunan tidak sama dengan jual beli barang pada umumnya, dimana levering baru terjadi terhadap benda tidak bergerak apabila telah dilakukan penyerahan secara hukum (yuridische levering) dengan dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT dan dilakukan pendaftaran balik nama Sertifikat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota sebagai tanda bukti haknya. (oleh : Bernard Simamora, SH, S.IP, S.Si, MM)